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Paris
Immobilier

Le saviez-vous ? A Paris, la loi interdit de louer un appartement meublé pour de courtes durées.

By Adrienne Benassy
20/02/2013

Vous êtes propriétaire d’un appartement à Paris, mais votre cocon parisien reste vide la plupart de l’année ? Le louer occasionnellement quelques mois, semaines, voire nuitées reste la solution idéale pour en garder usage tout en jouissant d’un excellent retour sur investissement ? Très répandue, cette pratique est pourtant illégale.

Un bailleur condamné à 15 000 euros d’amende

Un propriétaire a été condamné, en référé, à deux amendes pour un montant total de 15 000 euros. À quel titre ? Avoir loué son appartement à des touristes pour un bail de court terme et, ce cas n’est pas isolé. L’année dernière la mairie de Paris a condamné plus de 19 propriétaires louant leur bien à court terme. Pour appuiyer sa décision, la mairie de Paris invoque les articles L. 632-1 et L. 631-7 du Code de la Construction. En effet, la majorité des propriétaires ignorent ou feignent d’ignorer qu’il est interdit de louer son appartement pour une durée inférieure à un an.

Les locations de moins d’un an sont considérées comme des locaux commerciaux

Selon l’article L. 632-1 du Code de la Construction, les logements meublés sont caractérisés par des baux minimaux d’un an ou neuf mois (pour les étudiants). En dessous de cette durée, les locations aux non-résidents entrent sous le régime des locaux commerciaux.

L. 632-1 : Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d’un contrat établi par écrit d’une durée d’un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. (…) Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. (…).

Un changement d’usage est obligatoire pour louer à court-terme

Pour être en conformité avec la loi et louer son bien à court terme, il faut donc changer son usage, transformer son bien d’habitation en local commercial. L’article L. 631-7 oblige le propriétaire à demander l’autorisation du maire et à payer l’équivalent d’une taxe appelé « commercialité ».  

La France protège strictement l’habitation, donc lors qu’un propriétaire veut transformer son appartement en local commercial, il doit « compenser » cette perte d’espace habitable. Cette compensation revient à acheter des mètres carrés virtuels en fonction de la taille de l’appartement. Le prix du mètre carré est négocié en fonction de la zone, les arrondissements les plus centraux étant les plus chers.

Par exemple pour qu’un studio de 25m2 dans le IVe arrondissement devienne un local commercial, acheter sa « commercialité » reviendrait à acheter l’équivalent de 50m2 virtuels au prix du mètre carré dans le IVe arrondissement.

Cette disposition s’applique à Paris et aux communes de plus de 200 000 habitant, mais il semblerait que seule la mairie de Paris veut faire appliquer cette loi. Et, tant qu’elle maintiendra sa position, les propriétaires devront solliciter son autorisation pour louer un appartement à nuitée, à la semaine ou au mois. 

L. 631-7 : La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, les changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis 

Éviter que Paris ne devienne une ville musée.

Stratosphérique, les loyers pratiqués pour les contrats de court terme participeraient à l’inflation des prix du logement à Paris, vidant peu à peu la capitale de ses habitants. Par ailleurs, de plus en plus de propriétaires sont attirés par les revenus que procure ce genre de location, retirant ainsi près de 20 000 logements du marché locatif traditionnel selon la mairie de Paris.

Si cette tendance se poursuit, Paris pourrait se transformer d’autant plus en ville musée, sans âme, sans habitants, au service des touristes fortunés. «  Les prix sont devenus tellement fous à Paris, que j’en appelle à la raison et au civisme et demande à tous ces propriétaires d’être moins vénaux et de louer en long terme, car Paris devient une ville Musée où il n’y aura bientôt plus d’âme et que des touristes. » commente à ce propos un internaute sur LeFigaro.fr

Paris Montmartre

En interdisant aux propriétaires de louer leur appartement quelques jours ou semaines, la mairie espère convertir ces baux de court-terme en contrats de long terme et résorber progressivement la pénurie de logement à Paris.

Les agences immobilières et les propriétaires accusent une loi « mal ciblée »

Dénicher un appartement à Paris requiert certes beaucoup de patience et de moyens, mais l’interdiction de louer à court-terme, loin de diminuer les prix du marché, risque de limiter d’autant plus le nombre de locations meublées à Paris.

D’une part, les locations à court terme ne seraient pas directement responsables de l’augmentation des prix de l’immobilier dans la capitale. Représentant 1,5% des logements dans la capitale (20 000 locations à court terme sur 1 250 000 logements dans la capitale), les locations à court terme n’influent pas sur les prix du marché global, il s’agit plutôt d’un marché parallèle pour les touristes.

Pire, avec cette politique, la mairie de Paris risque de limiter d’autant plus le nombre de locations meublées à Paris. S’ils n’étaient pas loués à court terme, ces 20 000 appartements n’entreraient certainement pas dans le marché à long-terme. La majorité des propriétaires craignent notamment de se retrouver avec des locataires qu’ils ne pourraient pas expulser, mais surtout ils veulent revenir dans leur appartement dès qu’ils le souhaitent. Ces appartements resteraient donc vides, gonflant le nombre d’habitations vides à Paris qui s’élève aujourd’hui à 116 000. 

Peut-on résorber la pénurie de logement en entravant le droit de propriété ?

Au-delà de ses effets contreproductifs, cette loi bafoue le droit de propriété entendu comme droit à user, jouir et disposer de son bien en maître absolu et exclusif (Art. 544 Code civil). Le propriétaire d’un appartement devrait pouvoir le laisser vide, le louer au prix et la durée qu’il le désire, plutôt que d’être soumis à un usufruit sous condition orchestré par l’État.

Toutefois, l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen admet des restrictions au droit de propriété : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité. » 

La nécessité publique peut encadrer le droit à la propriété. Si l'on considère que la pénurie de logement entre dans le sillon de l'intérêt général, la mairie de Paris est dans son plein droit lorsqu'elle interdit les locations à court terme. Néanmoins, cette mesure est contre productive dans la mesure où elle ne permettra pas une augmentation de l’offre locative et ne fera que grossir les rangs des appartements vides à Paris. 

COMMENTAIRES:

04/11/2013 - fcezzi a dit :

The frontier between public and private is one big part of the issue, but what about "... under the condition of a just and prior indemnity" ?
According to the quotation the constitutional possibility to impose limits to the property rights is conditioned to a JUST and PRIOR INDEMNITY": where is and what is this indemnity ?

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